土地出让方式多元化是否可行

  “面粉比面包贵”已渐渐成为北京房地产市场的常态。在日前闭幕的市政协十二届二次会议上，有市政协委员在为高地价支招时建议，北京可以采取多元化的土地出让方式，即在保留目前北京通过政府收购储备供地的同时，更多地让土地所有单位和购买方自行接触、交易，不仅能盘活存量土地资源还能有效控制地价。

  多元化出让 让市场寻找土地

  “目前，北京的土地市场上供地数量不充足、地块位置越来越偏、供地成本越来越高，与土地出让制度单一化密切相关。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强认为，土地供应应该多元化，要充分发挥市场的作用，让市场来发现和寻找土地，但目前，北京仍以政府收购储备然后统一进行招拍挂为出让土地的惟一方式。“政府单方面的人力、财力以及所采取的激励机制都是有限的，如果一直维持这种单一的出让模式，市场的大量需求就会长时间无法被满足，供需矛盾愈发明显。”柴强称。

  柴强建议，相关部门可以在保留目前土地出让方式的同时，开辟一部分市场，让拥有土地的单位可以直接和拥有资金的、需求土地的企业进行协商、交易，而相关部门只需要与买卖双方商量好土地增值收益如何分配，三者合理分配这部分利益即可，这样促使北京更有效地盘活和有效利用存量土地。

  统一招拍挂应更“灵活”

  在中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强看来，所谓的土地买卖双方直接交易，就是北京此前曾实施过的土地协议交易制度。他认为，2004年北京开始采取招拍挂制度之后，就已经对协议交易画上了句号，虽然统一招拍挂和协议交易各有利弊，但总体来说统一出让更可取，北京不能再以增加土地供给等理由回头走协议出让的老路了。

  不过，陈国强建议，统一出让制度并不是把所有出让方式堵死，应该在实施过程中变得更灵活。“目前，北京已经在逐渐尝试暗标竞拍、土地配建等新制度，但并没有大面积地推广，其实在探索的过程中，有些方式已经对控制地价起到了一定的效果，可以固化下来让出让制度更完善。”陈国强表示。

  放开出让将衍生大量新问题

  在采访过程中，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存是反对改变目前北京土地出让制度态度最明确的。“北京目前正在探索形成的出让制度已经比协议出让等其他制度先进、科学了不少，以目前北京的土地储备成本来看，即使让买卖双方直接接触，双方的收益也不会出现太大变化，而且还会造成更多的衍生问题。”陈宝存表示。

  陈宝存坦言，此前北京实施协议出让土地时，就曾经发生过不少因为双方直接买卖土地，买方在购买后为了节约成本，不去对土地进行深加工，导致排水管网等基础设施建设质量不到位、规格不标准。“现在，政府将土地从所有单位处收来的成本并不低，而且还会投入大量的成本去建设、升级管网等配套设施，其实土地出让后，从其中得到的利益并不如社会传言的那么高。”陈宝存直言。