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2014:楼市或进入复杂博弈期

发布时间: 2014-04-15 19:02:17

来源:

分类: 楼盘导购

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刚刚过去的2013年,是一个令业内人士有些看不懂却又“暗爽”的一年。相关监控数据显示,截至2013年12月30日,去年全市一手商品住宅成交量为1278万平方米,比前一年上涨了37.0%,这创下限购政策执行三年以来最高的年成交量纪录。成交均价则为24169元/平方米,比去年上涨7.5%。业界预测,2014年楼市将进入复杂博弈期,在未来一段时间内房价呈上涨趋势的主旋律并不会发生大逆转。

外围区域房价变动大

自2011年迎来了史上最严厉的调控——限购政策开始,全市商品住宅的成交量开始大打折扣,在全市成交量连续三年低于1000万平方米的情况下,2013年首次突破千万级别,也远远超过限购前的水平,全市商品住宅呈现出了“量价齐升”的回暖状态。

2013年的成交均价在10月首次突破2.5万元/平方米的大关,且连续三个月维持在2.5万元/平方米以上并呈现上涨趋势。供应方面,虽然2013年全市的供应量较前几年相比有明显的涨幅,但仍然处于“供不应求”的尴尬局面中。从成交量排名来看,排名靠前的项目仍然以刚需楼盘为主。德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示,“沪七条”出台以后,去年12月份的成交量出现下跌,从历年的成交走势规律看,预计今年1月份的成交量仍然会有所减少。

值得一提的是,根据汉宇地产全市各分行的反馈情况看,松江、南汇、嘉定、奉贤等区域的次新楼盘价格现已接近2万元/平方米,而中环、内环的房价则也逼近甚至超过了4万元/平方米和6万元/平方米。因此,2014年全市房价的分布从外、中、内环的分布行情看,经过短短几年的变化,房价已从1万、2万、3万元/平方米转变成了2万、4万、6万元/平方米。

以浦东临港新城为例,2013年初的板块行情价为1万-1.1万元/平方米,但在市场预期、自贸区、16号线贯通等因素的影响下,到了年尾,该板块的平均房价已涨至1.5万-1.6万元/平方米,其中在售的某新项目平均售价更是达到了1.9万-2万元/平方米。此外,在12月份成交的7幅地块,平均溢价率高达400%,楼板价则分别达到了1.5万-1.6万元/平方米,形成了“面粉贵于面包”的现象。

汉宇地产市场研究部分析师朱春峰认为,从变动的幅度情况看,未来变化幅度相对较少的是徐汇、黄浦等市中心区域,而变化幅度较大的则分布在南汇、松江、奉贤等外围区域,其中南汇的临港新城、松江的泗泾、奉贤的南桥等又是这些区域内所重点关注的板块。

购房者期待来年更多抛房

去年二手房指数走出“大阳线”,临近年底,二手房市场需求回落。今年元旦假期当天,全市二手房看房量明显较少,较平日减少了将近50%,部分中介的区域门店门可罗雀,几乎没有客户上门。“沪七条”政策固然是原因之一,而年末这一季节性因素也在一定程度上减弱买卖双方的入市意愿。上海二手房指数办公室认为,由于购房者期待更多抛房,中介门店带看量下滑,而部分业主愿意小幅议价,尤其是有置换需求的上家,买卖双方对于市场预判的差距加剧了成交的困难,一些板块出现观望、博弈迹象。

12月,市区内中高端客户减少2成以上,挂牌量却增加了1成,以往年底出现的降价抛售并未明显增加。虽诚意卖房行为增多,但议价不多,仅少部分置换客表示提供一定的让价。抽样统计显示,市区内单价在3万至5万元/平方米的房源成交活跃,多数由改善客率先入市带动成交,占市区内成交6成以上。这是由于买家对后市不明朗,因此选择抗跌能力更强的市区房源。

业界预测,新政出台之后,效应也随之展现出来,尤其在二手房市场上,市场观望氛围日趋严重,不少买家放缓入市步伐,但等到政策“消化期”结束,房东的心态再一次回稳,买卖双方的房价预期则会出现“同斥”现象,那么胶着的博弈期也随之出现。形成这样的局面,其原因主要在于三点,第一:外围刚需置业群体的需求基数依旧较庞大。第二,2014年的房价整体预期依旧呈上涨趋势。第三:改善需求锐减速度较快。房东涨租预期提前转嫁

2013年上半年租金涨幅稍显平稳,下半年在房价快速上涨地刺激下,租金涨幅上扬加快,高位波动,并在年末“翘尾”收官。上海房屋租赁指数办公室认为,临近春节,不少中低端市场的节后租赁需求提前至12月入市,但在租金走势强劲的背景下,房东将涨租预期提前转嫁。

而对租金最为敏感的低端市场,成为涨幅唯一扩大的区域,在轨交沿线租房已成为大众选择。其中,一室和二室租金分别上涨0.61%和0.63%。年轻白领的换租潮启动,不少人先行一步提前至节前租房或换租。涨幅较高的板块一是围绕在CBD附近,如浦东花木、静安曹家渡、徐家汇;另一是需求转向低租金的外部区域,如宝山大华[简介最新动态]、浦东金桥[简介最新动态]、闵行龙柏航华。从环线分布看,低端租赁在近外环区域成交占比逐月走高,在轨交沿线租房已经成为大众选择。上海房屋租赁指数办公室认为,今年春节较早,部分年后的租赁需求提前至年前释放。近几年此类现象日益增多,愈来愈多的租客意识到春节后房源紧张,而年底前房源选择余地大,租金有更大的议价空间,部分有经验的租客开始提前觅房。

2014楼市关键词

对于还未购房的置业群体而言,2014的楼市应该关注以下四大关键词:

第一:政策

受到“沪七条”的影响,市场观望氛围较为浓厚,但是其“消化期”过后,房价会再次进入上升趋势,届时“楼市调控新政”就非常值得关注。

第二:房贷

2013年12月27日,交通银行宣布取消利率优惠政策,那么2014年房贷是否会持续收紧就非常值得关注。例如其他银行是否也执行首套房贷利率取消、二套房贷利率是否上调等。

第三:入市机会

根据以往经验,全年中一季度是房价相对较低的时间,入市机会也相对较好。

第四:可以产生利好消息的区域

例如未来还有哪几条轨道交通即将贯通的区域等。

而对于已经购房的群体而言,除了政策、房贷之外,2014年楼市的关注点主要在于房产税、登记系统联网等方面的变化。

责任编辑: xiazezheng

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