上海实施房地产金融宏观审慎管理

上海楼盘实施房地产金融宏观审慎管理

其他热点城市或将铺开

本报记者

陈婧

中国人民银行上海总部近日宣布，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动进行全方位地监测与管理。

“实施房地产金融宏观审慎管理，不是对既定房地产调控政策的调整，而是为了确保上海房地产调控政策的有效落实和贯彻。”央行上海总部表示。

上海市房地产金融宏观审慎管理的核心是从人口、房地产市场、房地产金融、经济与金融等四方面，建立上海市房地产金融宏观审慎监测指标体系。央行上海总部在综合评估上海房地产市场发展形势的基础上，实施逆周期的宏观审慎管理，既符合国际上的普遍做法和趋势，也充分考虑了上海本地的实际情况。

具体而言，该宏观审慎管理框架由“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”、“房地产金融宏观审慎监测体系”、“金融机构宏观审慎评估体系”和“政策工具箱”四个部分组成。

其中，“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”是上海市房地产金融宏观审慎管理的基础。不仅包括对房地产市场的监测，也包括对房地产金融运行的关注。

央行上海总部表示，这其中既考虑了人口对房地产市场的刚性需求，也考虑了宏观经济与金融因素对房地产市场的影响，如经济增长、融资规模、利率、汇率、股市等其他资产收益率及跨境资金流动等因素。

而“房地产金融宏观审慎监测体系”则是上海市房地产金融宏观审慎管理的核心。该体系是基于“房地产金融宏观审慎管理基础数据库”提炼出来的综合性指标，包括房地产市场景气综合指标、房地产市场系统风险指标、银行经营稳健性指标和房地产金融秩序指标。

“金融机构宏观审慎评估体系”则主要用于评估辖区内金融机构房地产金融业务情况，涵盖金融机构房地产贷款集中度、稳健性、信贷结构、资产质量、差别化住房信贷政策执行情况、借款人偿债能力、市场利率定价自律机制决议执行情况、压力测试等方面。

业内人士表示，此次上海实施房地产金融宏观审慎管理，不难看出，央行对上海的房地产“泡沫”已经有了警觉。

同策咨询研究部总监张宏伟对中国经济时报记者表示，对于上海来讲，制定房地产金融宏观审慎管理框架，在全国率先实施房地产金融宏观审慎管理，其实，也就意味着上海房地产金融的相关政策预期也会收缩，包括开发贷款、个人按揭贷款，以实现为上海楼市降温，保证市场平稳健康发展。

“这是央行上海总部为了防范系统性金融风险的首个启示。”张宏伟表示。

其次，张宏伟认为，从中国外部环境来看，美联储预计7月加息25点，美国进入加息通道，届时，国内资本继续外流，国内货币政策也开始收缩，对中国楼市来讲是“利空”，此时，对于市场敏感度较高的上海楼市来讲有必要进一步加强风险管理。

央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月份，沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

从表面上来看，去年下半年以来，上海商品住宅市场出现量价齐升，“”频出也推动房价继续上涨，但是，这背后潜在的金融风险也在积累：“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素，上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

从3月25日出台的“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧。因此，张宏伟认为，这说明，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，上海楼市即将步入调整期，此时，央行上海总部启动上海房地产金融宏观审慎管理系统，对占上海信贷总量三分之一的房地产金融活动实施全方位监测与管理，也是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统性风险。

“此次上海实施房地产金融宏观审慎管理，对于一些热点的一二线城市，例如，深圳楼盘、北京楼盘、杭州楼盘、合肥楼盘、南京楼盘、厦门楼盘、佛山楼盘、东莞楼盘、北京周边的北三县等来说都有参考意义，背后的逻辑是一样的，上海率先试点，预计之后央行也会对其他有风险的热点城市提出类似要求。”张宏伟补充道。